退租時房東不退押金，房客怎麼處理？應先調解、聲請還是提告？

小黃退租後依約交還房屋與鑰匙，房東表示牆面有使用痕跡、部分設備需要整理，因此暫不返還押金；但房東未提出扣款項目、欠款內容或修繕費用明細。小黃認為屋況多屬居住期間的自然使用，雙方對押金是否應返還及可扣抵範圍仍有歧見。

案例直接問答：小黃應該立即提告，還是先嘗試其他程序？

退租押金爭議的重點，通常在於租約如何約定、房屋交還時的實際狀況，以及房東是否已就主張扣抵的款項提出具體內容。先把這些事實與文件釐清，才能確認後續主張應聚焦的爭點。

小黃可整理租賃契約、押金交付證明、租金與水電等費用繳納紀錄、入住及退租時的屋況照片或影片、點交紀錄、鑰匙交還紀錄，以及與房東討論修繕、欠費或押金返還的訊息。另可依時間順序製作入住、發現屋況、通知退租、點交及房東表示扣款的時間線，並保留房東提出或未提出扣款明細的相關紀錄。

蒐集屋況資料時，應以自己合法持有的照片、影片、訊息及文件為主，保留原始檔案、拍攝日期與完整對話內容，避免只截取片段而引發內容真實性爭議。對於房東所稱的損害，也應區分是否有具體損壞情形，避免在溝通中自行承認尚未確認的修繕責任。

法律重點與法條依據

民法第179條及住宅租賃定型化契約應記載事項第5點、第15點：出租人應具體列明欠款或損害後才能扣抵押金，正常耗損不宜逕由房客負擔。

處理押金返還時，小黃可先將租約、押金證明、點交與屋況資料一併整理，並要求房東就欲扣抵押金的欠款或損害具體列明項目與內容。若房東主張係因房屋損害而扣抵，相關資料應能對照退租時屋況；正常耗損部分，則不宜逕由房客負擔。

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