租約到期，房客繼續住且房東繼續收租，會怎樣？應先調解、聲請還是提告？

小黃與房東簽訂的租約已屆滿，但小黃仍持續居住，房東也按月收取租金。其後雙方對於租約屆滿後的居住安排與彼此意思表示各有不同理解，是否已形成可供確認的後續租賃關係，成為爭議焦點。

案例直接問答：小黃應該立即提告，還是先嘗試其他程序？

處理租約屆滿後仍居住、持續收租的情況，應先釐清原租約內容、屆滿後的使用情形，以及房東是否曾即時表達反對，以確認雙方往來文件與事實脈絡。

應整理原租約及續約相關文件、租期起訖資料、租金付款紀錄、收款證明、匯款明細、租約屆滿後的通訊紀錄，以及可顯示小黃持續使用房屋的資料。另可依時間順序列出租期屆滿日、每次租金支付與收受日期、房東曾表示同意、反對或要求搬離的日期及內容。

蒐集資料時應保留訊息、電子郵件、匯款紀錄及收據的原始內容與完整時間資訊，避免僅截取片段對話而使前後脈絡不明。與房東溝通時，也應避免以情緒性文字擴大爭議，並勿以未經同意的方式取得對方資料。

法律重點與法條依據

民法第451條：租期屆滿後承租人繼續使用、出租人不即表示反對，原租賃可能視為不定期限繼續。

本案文件整理的重點，在於具體呈現租期屆滿後小黃是否繼續使用房屋，以及房東是否不即表示反對。可將原租約、租金收受紀錄與雙方意思表示的通訊資料依日期編排，作為說明民法第451條所定租期屆滿後承租人繼續使用、出租人不即表示反對時，原租賃可能視為不定期限繼續的事實基礎。

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