租屋定金付了，臨時不租可以退嗎？應先調解、聲請還是提告？

小黃看中一間出租套房後，依房東要求匯付一筆標示為定金的款項，原本預定日後再簽租約並入住；但小黃因行程變動決定不再承租，向房東表示希望取回款項。房東則認為已為小黃保留房屋，拒絕返還，雙方對租約是否已成立、未能履行的原因及該筆款項的性質各執一詞。

案例直接問答：小黃應該立即提告，還是先嘗試其他程序？

處理定金返還前，應先釐清雙方當時是否已就租賃內容達成契約，以及付款時對款項名稱、用途與後續履行安排的具體約定；這些事實會影響後續主張與資料整理方向。

小黃可整理招租頁面、看屋後的通訊紀錄、租金與租期等租賃條件的對話、定金約定內容、匯款明細或收據，以及雙方就簽約、交屋、入住或不再承租所作表示的完整紀錄。並可依時間排序，標示看屋、議定條件、付款、原定簽約或入住及通知不租的日期，以呈現契約是否成立、款項性質及未能履行原因。

蒐集對話與付款資料時，應保留原始訊息、完整對話脈絡、匯款交易紀錄及收據原貌，避免僅截取片段而使款項名稱或雙方意思遭到誤解。對外溝通宜聚焦於已發生的事實與既有約定，避免以情緒性指控擴大爭議。

法律重點與法條依據

民法第248條、第249條：定金具有契約成立與履行擔保作用；能否返還須先判斷契約是否成立、不能履行可歸責於誰，以及款項真正性質。

本案處理時，可先以整理完成的時間線及原始資料為基礎，清楚說明雙方是否已成立租賃契約、款項究竟是何種性質，以及不能履行的情況可歸責於何人；提出資料時，應將各項主張分別對應相關對話、匯款或收據紀錄。

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