房東不是房屋所有權人，租約有效嗎？應先調解、聲請還是提告？

小黃承租一間房屋時，與出面招租的人簽下租約；其後小黃發現，租約上的出租人並非房屋登記所有權人。對方表示自己受所有權人委託處理出租事宜，但未提出授權文件，且所有權人對該出租安排的態度也未明確，小黃因此面臨租約效力與後續處理方向未明的爭議。

案例直接問答：小黃應該立即提告，還是先嘗試其他程序？

出租人是否為房屋所有權人，不能只看登記名義或租約上的稱呼，應先釐清簽約人是以何人名義出租，以及是否持有授權或其他合法使用權源。租約內容、簽署方式與相關往來資料，都是判斷事實基礎的重要文件。

小黃可先整理租約正本及附件，確認出租人欄位、簽名、用印及契約中對代理或授權身分的記載；並保留招租廣告、通訊軟體對話、簡訊、電子郵件、付款紀錄及交屋資料。另可依時間順序整理看屋、議約、簽約、付款及得知出租人非所有權人的經過，並留存對方曾表示受委託出租或具有其他使用權源的相關內容。

蒐集資料時，應以自己合法持有或可合法取得的租約、訊息與付款資料為主，保留原始檔案及完整對話脈絡，避免只截取片段而引發事實爭議。若對方提出授權書或其他文件，也應保存其完整內容，並注意文件所載的授權人、代理名義與出租事項是否一致。

法律重點與法條依據

民法第103條、第421條：代理人在權限內以本人名義所為意思表示直接對本人發生效力；出租人不是所有權人時，仍須查明授權或其他合法使用權源。

本案後續整理與主張時，可將租約、簽約時所表明的名義、授權資料及其他合法使用權源資料一併提出，說明出租人是否在權限內以本人名義為意思表示。重點在於具體證明簽約人與所有權人間是否存在授權，或簽約人是否具有其他合法使用權源，而非僅以出租人未登記為所有權人作為判斷依據。

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